Los recientes esfuerzos del Gobierno portugués por frenar la inversión extranjera en el mercado de la vivienda parecen tener poco efecto hasta ahora, ya que la demanda sigue impulsando el aumento de los precios en Lisboa y otros lugares.
La escasez de vivienda persiste a pesar de los cambios políticos
El fin del programa de "visados de oro " y los incentivos fiscales a los residentes no habituales (RNH ) pretendían reducir la compra especulativa por parte de extranjeros ricos y enfriar el mercado inmobiliario portugués, al rojo vivo.
Sin embargo, los profesionales del sector inmobiliario afirman que estos cambios no han mermado significativamente el interés.
"A pesar de estos cambios, hemos visto un aumento en el número de solicitudes de información de nuestros clientes extranjeros", dijo Paulo Silva, director de Savills Portugal. "Simplemente no hay suficientes viviendas para satisfacer la demanda, incluso con la ralentización de las ventas".
Esta persistente escasez de viviendas significa que los precios continúan su marcha ascendente, poniendo la propiedad de la vivienda cada vez más fuera del alcance de muchos ciudadanos portugueses.
Los precios en Lisboa alcanzan nuevos máximos
En Lisboa, la falta de oferta para satisfacer la demanda ha disparado los precios a nuevos máximos este año.
Según el portal inmobiliario Idealista, el coste medio por metro cuadrado de las viviendas en Lisboa alcanzó un nuevo récord de 5.426 euros en noviembre, un 5,8% más que el año pasado.
"Se trata del segundo mayor aumento de Europa, después de Atenas [+11,8%], el mercado inmobiliario más caliente entre las grandes ciudades europeas", señala Idealista.
Tras Lisboa, los precios subieron un 5% en Estocolmo, mientras que Madrid y Milán registraron un crecimiento constante superior al 3%.
Por el contrario, los precios cayeron un 6,1% en París y casi un 3% en Berlín durante el mismo periodo.
Incluso después de años de rápido crecimiento, los precios de Lisboa siguen siendo aproximadamente la mitad de los de otros grandes centros europeos como París y Zúrich.
Esta relativa asequibilidad para los compradores extranjeros, combinada con el clima soleado y el estilo de vida relajado de Portugal, sigue impulsando la demanda.
Los lisboetas, fuera del mercado
Para la mayoría de los ciudadanos, sin embargo, el mercado de la vivienda de Lisboa está ahora fuera de su alcance a pesar de los salarios medios más bajos de su país en comparación con Europa Occidental.
La actual escasez de alquileres asequibles obliga a muchos a vivir en infraviviendas a las afueras de la ciudad.
Esta creciente desigualdad ha provocado protestas públicas por la crisis de la vivienda en Lisboa y otras ciudades este año.
En respuesta, el Primer Ministro António Costa ha prometido más viviendas asequibles y el fin de los programas que alimentan la especulación.
Eliminación gradual del régimen NHR y los Golden Visas
El régimen fiscal NHR, introducido tras el fin del rescate de Portugal en 2014, permitía a los extranjeros que se trasladaban al país pagar tipos reducidos sobre la renta durante 10 años.
El programa de visados de oro concedía permisos de residencia a los extranjeros que compraran propiedades por valor de al menos 500.000 euros.
El Gobierno anunció la eliminación gradual de estos programas a principios de año, con la esperanza de enfriar la demanda de vivienda.
La citada necesidad de remediar la crisis inmobiliaria estuvo detrás de estas decisiones.
Sin embargo, el interés del extranjero persiste, lo que sugiere que Portugal sigue siendo un destino atractivo independientemente de los incentivos.
Muchos predicen que el estilo de vida, el clima y los precios relativamente bajos del país seguirán atrayendo a los compradores extranjeros.
El mercado de la vivienda se enfrenta a la incertidumbre
De cara al futuro, no está claro si el boom inmobiliario de Lisboa será sostenible.
Aunque el crecimiento actual de los precios es similar al de gran parte de Europa, existe preocupación por la posibilidad de que se produzca un desplome en el futuro.
El Banco Central de Portugal ha pedido recientemente a las entidades crediticias que doten más provisiones para posibles pérdidas en el mercado inmobiliario.
Esta medida cautelar se adoptó tras una caída interanual del 22% en las ventas nacionales de viviendas en el primer semestre de 2022, según datos de Jones Lang LaSalle.
Con una asequibilidad limitada para los lisboetas y un apetito inversor extranjero que podría enfriarse en los próximos años, los precios récord de la vivienda en Lisboa podrían verse presionados a la baja.
Por ahora, sin embargo, el mercado mantiene su impulso a pesar de los cambios políticos del Gobierno.
Impacto en viajeros e inmigrantes
El persistente encarecimiento de la vivienda en Lisboa podría influir en la decisión de algunos extranjeros de mudarse o visitar Portugal.
Para los ciudadanos de la Unión Europea (UE), la falta de alojamiento asequible a largo plazo puede disuadir a residentes potenciales como familias, trabajadores y estudiantes.
El competitivo mercado del alquiler también plantea dificultades a los viajeros de corta duración, como los nómadas digitales en estancias prolongadas.
Además, con la compra de propiedades fuera del alcance de muchos, el apetito de los inversores extranjeros podría disminuir.
Sin embargo, Portugal sigue siendo uno de los principales destinos para los inmigrantes a pesar de la crisis inmobiliaria.
No se espera que el próximo Sistema de Entrada/Salida de la UE (SES) y la exención de visado ETIAS para Europa, que se pondrán en marcha en mayo de 2025, frenen significativamente el interés.
Salvo cambios políticos importantes, las ventajas del país, como la seguridad, el clima y el estilo de vida, deberían seguir atrayendo a nuevos residentes extranjeros.
Sin embargo, las limitaciones de vivienda podrían significar menos asentamientos en la propia Lisboa.
La escasez de vivienda aumenta la presión migratoria
La crisis de la vivienda pone de manifiesto el complejo equilibrio que debe mantener la política de inmigración en épocas de gran demanda.
Aunque Portugal aspira a acoger extranjeros para hacer frente al descenso de la población, recursos como la vivienda no pueden soportar un crecimiento ilimitado.
Algunos grupos, como los estudiantes extranjeros, no aumentan directamente la demanda de vivienda.
Sin embargo, la continua afluencia de nuevos residentes posibilitada por Schengen y el próximo sistema ETIAS está contribuyendo a la escasez de vivienda en Lisboa.
Limitar la inmigración podría aliviar la presión sobre el tenso mercado de la vivienda.
Sin embargo, la economía y los servicios públicos portugueses necesitan inmigrantes en edad de trabajar para cubrir las vacantes y compensar el envejecimiento de la ciudadanía.
Será necesaria una gestión cuidadosa de los flujos de inmigración para evitar la reacción de la opinión pública, al tiempo que se adquieren las nuevas cualificaciones y contribuyentes que el país necesita.
La crisis de la vivienda demuestra que Portugal debe dotarse de infraestructuras adecuadas para integrar al creciente número de inmigrantes en los próximos años.
El boom inmobiliario de Lisboa puede estar cerca de su punto álgido
Los recientes esfuerzos de Portugal por desincentivar la inversión inmobiliaria extranjera no han frenado de forma significativa el frenesí inmobiliario de Lisboa hasta el momento.
Con una demanda que sigue superando la escasa oferta, los precios de la vivienda siguen subiendo por encima de las posibilidades de la mayoría de los ciudadanos.
Sin embargo, existe cierta incertidumbre sobre si las tendencias actuales persistirán en medio de un descenso de las ventas.
Aunque los incentivos gubernamentales están desapareciendo, por ahora Lisboa sigue siendo un imán para los compradores extranjeros atraídos por su cultura, clima y relativa asequibilidad.